Meer Jaren Onderhouds Plan

MJOP voor VvE volgens de NEN 2767
 
  1. Een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is een rapport waarin staat wanneer welk onderhoud plaats moet vinden en wat de kosten hiervan zullen zijn. Het MJOP heeft betrekking op de gemeenschappelijke zaken van de Vereniging van Eigenaars (VvE), waaronder in ieder geval het dak en de gevel, maar vaak ook het trappenhuis en de kozijnen.
  2. Wat moet er in het MJOP staan? In het MJOP zijn drie elementen van het groot belang. Het MJOP moet aangeven over welk bouwdeel het gaat, wanneer deze aan vervanging of herstel toe is en wat de kosten hiervan zijn.
    • Bouwdeel: het MJOP moet laten zien over welk bouwdeel het gaat (kozijnen, gevel, dak, dakgoot, elektra);
    • Cyclus: het MJOP moet laten zien hoe lang een bepaald bouwdeel mee gaat en wanneer er dus herstel of vervanging plaats moet vinden;
    • Kosten: tot slot moet er in het MJOP staan wat de kosten voor herstel of vervanging zijn van de bouwdelen.
Van groot belang is dat alle bouwdelen worden meegenomen in het MJOP. Vaak wordt er bijvoorbeeld een plan wordt gemaakt voor 10 jaar. Als in zo’n geval het dak een levensduur heeft van 15 en de lift van 25 jaar, ook dan moeten ze meegenomen worden in het plan, zodat in ieder geval voldoende gereserveerd wordt.
 
Conditiemeting
Het is verstandig om het opmaken van het MJOP altijd te laten combineren met een conditiemeting. In de conditiemeting staat namelijk voor alle bouwdelen, die in het MJOP staan, vermeld of ze wellicht al direct onderhoud nodig hebben. In een MJOP wordt bij de cyclus namelijk alleen maar gekeken naar gemiddelde levensduur en wordt niet gekeken naar de staat waarin de bouwdelen nu verkeren. Dit kan dus een vertekend beeld geven.
 
Vaststellen reservering
Het is voor elke VvE wettelijk verplicht om een onderhoudsreserve op te bouwen en daarvoor dus jaarlijks te reserveren. Dit onderhoudsfonds moet ‘voldoende’ zijn om het pand goed te onderhouden. De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is door middel van een MJOP. Zie ook de Handleiding vaststellen reservefonds en hoogte reservering. Het is niet verstandig om een percentage van de herbouwwaarde of andere ‘vuistregels’ te hanteren.
 
Periodieke herkeuring
Prijzen van grondstoffen kunnen wijzigen, belastingpercentages (bijvoorbeeld het BTW-percentage) veranderen en de onderhoudsstaat van verschillende delen van pand kunnen veranderen. Daarom is het van belang om het MJOP van uw VvE periodiek (bijvoorbeeld elke 5 jaar) te laten herzien. Op deze manier blijft het plan actueel en kunnen bepaalde werkzaamheden uitgesteld worden of juist naar voren gehaald worden en blijft uw pand in optimale conditie. Kosten verbonden aan een herkeuring zijn vele malen lager dan het opnieuw laten opstellen van een MJOP.
 
Tips en advies
Deel 1: Het MJOP, waar moet je op letten?
Deel 2: De uitvoering van het MJOP, waar let je op?
 
  • Elke VvE moet verplicht een reservefonds in stand houden. Dit fonds moet op een aparte bankrekening staan.
  • In de wet staat nergens expliciet hoe hoog het reservefonds moet zijn. Wel moet het fonds voldoende zijn om noodzakelijk onderhoud te kunnen betalen.
  • In de wet staat niet dat een MJOP verplicht is (alleen in Modelreglement 2006), wel is het de beste manier om vast te stellen hoe groot het reservefonds zou moeten zijn.
  • Meer dan 25% van de VvE’s heeft geen onderhoudsfonds of is pas sinds kort bezig een onderhoudsfonds te vormen.
  • Bij meer dan 50% van de VvE’s is het onderhoudsfonds te klein.
 
Wij stellen een MJOP op volgens de NEN2767 methodiek.  In diverse MJOP, systemen zoals Open Prognose (Plandatis) en Vastware worden deze vastgelegd.